Bất chấp lợi nhuận đầu tư giảm cũng như cảnh báo rủi ro cung cầu thị trường, căn hộ hạng A vẫn liên tiếp được chủ đầu tư xây dựng và cung cấp ra thị trường.
Khách hàng tham quan một dự án chung cư hạng B mở bán vào dịp cuối năm 2018. Thị trường căn hộ mới vẫn vắng bóng căn hộ hạng C
Trong khi đó, số các căn hộ giá bình dân lại ngày càng hiếm càng khiến cho giấc mơ sở hữu nhà của đa số người lao động ngày càng khó hơn.
Căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường
Theo thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, từ giữa năm 2018 đến nay tình trạng bất hợp lý trong tỉ lệ nguồn cung của các phân cấp căn hộ với hiện tượng suy giảm nguồn cung mới của căn hộ hạng C ngày càng rõ rệt, trong khi căn hộ hạng A và hạng B chiếm tỉ lệ lớn. Càng về cuối năm 2018, số dự án mới cung cấp ra thị trường càng ít đi nhưng chủ yếu vẫn là phân khúc căn hộ hạng A, B và hạng sang.
Mức giá căn hộ hạng A theo tiêu chuẩn xếp hạng thì từ 40-70 triệu đồng/m2 (chưa VAT), tuy nhiên mức giá được người mua lựa chọn nhiều nhất là khoảng 50 – 55 triệu đồng/m2. Mức giá căn hộ hạng B theo tiêu chuẩn xếp hạng thì từ 23 triệu đến dưới 40 triệu đồng/m2 (chưa VAT), tuy nhiên mức giá được người mua lựa chọn nhiều nhất là khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2. Riêng căn hộ hạng sang từ mức trên 70 triệu/m2 (3.500 USD), thực tế một số dự án đang rao bán với mức giá khoảng từ 120 – 150 triệu/m2 (5.500 USD – 6.500 USD/m2).
Trong Báo cáo Thị trường Nhà ở TP.HCM Q3-2018 của DKRA, con số nguồn cung mới căn hộ hạng C là 0% và hạng A là 52%, hạng B là 46%.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển thị trường DKRA cho hay, vấn đề không chỉ là sự bất hợp lý ở nguồn cung mới mà còn thể hiện cả ở tỉ lệ tiêu thụ. Căn hộ hạng A hiện nay tập trung chủ yếu ở khu Nam (chiếm 36%), với chủ đạo là khu vực Phú Mỹ Hưng, ngoài ra còn có khu Tây và Trung tâm chiếm tỷ lệ lần lượt 23% và 22% trong cơ cấu nguồn cung mới của phân khúc. “Có thể thấy rằng căn hộ hạng A đang dẫn dắt thị trường căn hộ từ đầu năm đến nay, tiếp đến là hạng B còn hạng C rất ít. Dù đầu tư mua bán lại và cho thuê căn hộ hạng A, B đã không còn hấp dẫn như trước nhưng không vì thế mà giảm nguồn cung các căn hộ thuộc phân khúc này”, ông Hoàng cho hay.
Lợi nhuận đầu tư giảm
Việc đầu tư cho thuê cũng bắt đầu giảm nhiệt, lợi nhuận không còn cao như trước vì nguồn cung lớn, cạnh tranh nhiều khó cho thuê. Nếu như từ năm 2015 trở về trước, một căn hộ 135m2 được mua với giá khoảng 7,5 tỉ và cho thuê ở mức 55 triệu/tháng (2.500 USD/tháng), tương đương khoảng 7,8%/năm thì hiện nay giá thuê khoảng 40 triệu/tháng (1.800 USD/tháng), tương đương 5%/năm
Ông Hoàng Phúc, nhà đầu tư 2 căn officetel và một căn hộ tại một dự án bất động sản hạng A tại quận Phú Nhuận cho biết đang rao bán với giá bằng với mức giá của chủ đầu tư bán ra hồi đầu năm 2017 là 56 triệu đồng/m2. Lý giải lý do này, ông Phúc cho hay là do đợi cả năm qua mà thị trường không thấy tăng giá như dự kiến trong khi lãi ngân hàng và phí quản lý vẫn phải trả. “Tôi mua từ khi chủ đầu tư mở bán nên được giảm giá 5% so với giá niêm yết, coi như bù qua lại để thu tiền về đầu tư dự án khác có tiềm năng hơn”, ông Hoàng Phúc cho hay.
Theo các công ty kinh doanh bất động sản, việc mua đi bán lại với những dự án căn hộ hạng A những năm 2016 – 2017 khá tích cực và là yếu tố thúc đẩy người đầu tư. Khi mua đi bán lại thì mức giá đã tăng khoảng từ 10 – 15% hoặc người đầu tư sau một thời gian có thể kiếm được lợi nhuận từ 20 – 30% (bao gồm cả việc sử dụng các đòn bẩy từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư). Nhưng đến năm 2018, mức lợi nhuận này không còn nữa. Nhiều nhà đầu tư căn hộ hạng A đã phải bán bằng mức giá của hồi đầu năm 2017 hoặc giảm thêm để rút khỏi thị trường.
Sang đến 2018, thị trường thứ cấp căn hộ hạng A có dấu hiệu giảm nhiệt với tình hình chung trên thị trường nhưng không vì thế mà tác động nhiều đến thị trường sơ cấp, tức là nguồn cung mới. Lý do căn hộ hạng A và hạng sang có tỉ lệ nguồn cung và tiêu thụ tốt do thị trường được dẫn dắt bởi các nhà đầu tư với niềm tin về tiềm năng tăng giá. Các căn hộ hạng A và hạng sang đều có chất lượng tốt trong thiết kế, tiện ích, vị trí, cảnh quan, giao thông, quản lý… đáp ứng yêu cầu về điều kiện sống của những người có điều kiện tài chính và thường ít có những tranh chấp xung đột giữa cư dân và BQL hoặc CĐT.
Dù có sức tiêu thụ tốt nhưng nhiều chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo về sự mất cân đối nguồn cung căn hộ. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) đã nhiều lần cảnh báo rằng căn hộ hạng C hay căn hộ giá trung bình mới là phân khúc có nhu cầu cao nhất của người dân và cần phát triển. Việc thị trường chỉ tập trung căn hộ hạng A – hạng B và bỏ ngỏ phân khúc căn hộ hạng C không đúng với vị thế của nó sẽ tạo một hệ lụy lớn như thị trường BĐS sẽ lệch lạc méo mó, bất cân đối. Khi thiếu vắng căn hộ hạng C mà chỉ thấy có hạng A và B sẽ làm cho mặt bằng giá nói chung tăng cao, khả năng sở hữu nhà ở của phần lớn dân số sẽ ngày một khó khăn hơn trong khi mức thu nhập bình quân đầu người của VN ở mức trung bình thấp.
[Để xem các bài viết khác có cùng chủ đề “Dự án bất động sản”, vui lòng nhấn vào đây]
