Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, đề nghị hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững loại hình căn hộ condotel và cấp sổ đỏ theo thời hạn dự án.
Bùng nổ condotel
HoREA cho hay, từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản mới, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng.
Địa bàn tập trung phát triển sản phẩm này là tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, Lâm Đồng, Đồng Nai… Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.
Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ có diện tích dưới 50 ha/khu.
Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội 4.114 căn, TP.HCM 208 căn, Đà Nẵng 4.565 căn và các tỉnh khác 5.823 căn); 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn, TP.HCM 6.424 căn và các tỉnh khác 479 căn).
Theo tính toán của HoREA, trong hai năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2/căn. Sự phát triển bùng nổ các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.
Trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên theo HoREA, hiện nay, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.
Đồng thời, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp, đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay – vấn đề rất đáng quan ngại mà HoREA đã nhiều lần cảnh báo.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.
UBND tỉnh Khánh Hòa trong Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/3/2018 đã nhận định: “Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh”.
Kiến nghị cấp sổ đỏ cho condotel
Theo HoREA, sau giai đoạn phát triển rất mạnh vừa qua, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn. Trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp sổ đỏ cho khách hàng.
Qua nghiên cứu, Hiệp hội nhận thấy không có khoảng trống pháp luật bởi lẽ các quy phạm pháp luật hiện hành về cơ bản đã có thể điều chỉnh được loại hình căn hộ condotel, nhưng cần được tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hơn.
Về chế độ sử dụng đất du lịch, Hiệp hội nhận thấy phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới. Hơn nữa, đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương. Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.
Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án. Ở điểm này, Hiệp hội đề nghị thực hiện theo quy định tại Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định cá nhân trong nước được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở khi đã có Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ đã bổ sung Khoản 4 vào Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ như sau: “Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó”.
Căn cứ quy định nêu trên thì về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ căn hộ condotel. Sau đó, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục xin cấp sổ đỏ cho khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án; khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
HoREA cũng kiến nghị để Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.
[Để xem các bài viết khác có cùng chủ đề “Dự án bất động sản”, vui lòng nhấn vào đây]
